招商是什么意思(招商主要是干什么的)

一、什么是招商

招商是什么意思(招商主要是干什么的)

1、传统意义上,甲方用推荐、广告、展览等方式吸引乙方对甲方的项目进行投资、经营,这就是招商,常见的招商类型有:

⊙政府招商:包括项目投资、旧城改造、市政工程等;

⊙园区招商:包括高科技园区、物流园区、健康产业园区、电子配套园区等;

⊙商业地产招商:社区商铺、商业街、专业市场、商办综合体、写字楼、综合商场等;

⊙企业招商:品牌招商、加盟商招商、品牌招商等;

二、商业地产招商

这次《商业地产招商知识》讲座是以商业地产招商为主,那么我们就把这一块单独拿出来,进行仔细地分析。

什么是商业地产的招商呢?我是这么定义:由开发商或者房产代理公司将商业地产项目通过广告、推荐、推广等途径向有意向租赁商铺进项商业活动的人进行展示,最终达到签署租赁合同、双方长期合作的过程,就叫商业地产的招商。

再简单点说,就是商铺的房东通过自己或者房产公司、代理公司的操作,把自己的商铺出租给需要租赁商铺来做生意的人,这就是商业地产的招商。

此时,可能会有人说,这个很简单嘛,我有商铺,找个人把它租出去就可以了啊,没那么复杂,是的,大道至简,本质上,的确如上所述,看起来,并不复杂。其实,商业地产的招商是一项非常复杂的工作,为什么这么说呢,下面我来跟大家阐述一下商业地产的招商难在哪里:

第二讲,什么是招商
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对于商业地产的招商,我们最终的目的是让甲、乙双方达成共识,签署租赁合同,那么,问题来了,甲、乙双方为什么会签署这份合同?前提必须是:甲、乙双方对彼此的商务条件都很满意,才会签订租赁合同。重点来了,对于招商人员来说,成交的前提是要把甲、乙双方的商务条件都调查的非常清楚,切记,这是招商人员的最最最最基础的工作(划重点!),这点不做好,犹如盖高楼没有打好地基,最终一定会倒。那么,怎么才能搞清楚呢?往下看:

1、对于甲方物业属性及商务条件,招商人员需要知道的有以下方面:

⊙基本属性:位置、区域、朝向、面积、层高、开间、停车位、租期、付款方式、递增方式等;

⊙楼层:纯一楼还是一拖几:有些行业需要纯一楼的商铺,比如便利店、小型超市等,有些需要一拖二甚至一拖三,比如银行、大型超市、棋牌室、茶楼、咖啡简餐等;

⊙楼板承重:这个跟行业、业态有关系,比如轻纺、家居类的,对楼板承重要求在2.5KN/㎡,而五金建材、家居馆、汽车4S店等要求必须达到6,5-7.5KN/㎡,甚至更高,这是因为销售的产品重量不同。

⊙上下水、排污、排烟:特别是餐饮行业,需要有这三方面的特殊要求。

⊙能否进行改造、退租时是否需要还原:有些租客会在商铺原有的基础上进行改造,达到自己经营项目的需要,这点事先要与业主进行书面约定,避免后期退租时产生不必要的麻烦和经纪损失。

⊙有无行业限制、能否外摆、经营时间范围:有些区域对行业是有限制的,比如居民楼下的裙楼,是不能做餐饮的;有些行业需要经营到凌晨(夜宵、烧烤等)甚至24小时营业(便利店、酒吧等),这个事先要确定清楚。

⊙消防楼梯、客梯和货梯的数量、客梯和货梯的位置、客梯及货梯的载重:有些行业在办理二次消防的时候,对这个方面要求非常高,比喻影院、儿童教育培训等。

⊙周边居民性质、商业性质:这一点对于租客来说,非常重要,这也是他们选址要求中很重要的环节,事先要摸清。

⊙有无噪音限制、特殊行业距离居民区学校的距离:比如KTV、会所要注意噪音控制,网咖、球类活动管、健身馆对于学校和居民区的距离有硬性要求,比如网吧,以最近入口为准,必须距离学校200米以上,有些商铺非常适合做网吧,但是距离学校200米以内,你推荐给客户做的就是无用功,因为他根本办不了营业执照,明白了吗?

⊙房东的性质是个人还是公司、房东是大房东还是二房东甚至三房东:这一点也是大多数品牌在选址时最关心的问题,一是涉及到缴纳税费、二是容易产生租赁合同纠纷。银行、肯德基等大品牌客户往往只选择大房东,二房东及以下完全不考虑。

⊙商铺是否为商业属性、商铺是否为店铺用途、商铺是否涉及违建:这些会影响租客营业执照、特殊行业许可证等一系列证件的办理,非常重要。

⊙商铺周围的道路交通、商铺周围的配套:道路交通影响便利性,周边的公交车、人行道、非机动车道、机动车道的位置、走向非常关键,包括机场、高速、高架的距离(宾馆、酒店行业)要求非常严。

注意:以上是最基本的几项要求,这里只是以沿街商铺为例,并不包括商业街、专业市场、综合性商场、写字楼的招商,这四种还要有其他特殊要求,这里暂不细说,有需要的朋友可以给我留言,我单独来说,即使这样,延展开来起码有60-70项,这是基本功,所以,一定要扎实。

2、对于乙方,招商人员需要了解什么呢?

⊙品牌:知名品牌、国际一线品牌、老字号、区域性品牌、个人品牌、甚至没有品牌,要了解你的客户,要知道他是谁、他实力如何、他是做什么的、他的知名度如何、要做到心中有数。

⊙基本要求:就是要把上述第1项,甲方的所有条件摸清楚,去分析哪里符合,哪里不符合,不符合的能否有商量空间。

⊙行业特殊要求:每个行业对商铺都有自己的特殊要求,这些要把握好,我们简单的举几个例子,比如:影院要求层高不能低于6米、IMAX厅层高最少10米以上;网咖要求最近入口距离学校200米以上;餐饮行业要求有上下水、排污、排烟;宾馆、酒店要求可见度、特殊行业许可证等;这些特殊要求必须事先确定清楚,不然可能就会因为一个小问题,白忙了很久。

综上所述,商业地产的招商,不是一个简单的事情,它涉及很多领域、也涉及很多知识,最基础的就是把甲、乙双方的商务条件搞清楚,这是最最最最基础的行业基本功,只有将这些摸清楚之后,才能快速、准确地将甲、乙双方进行合理对接,节省人力、物力、财力、精力,很多刚入职的新人,觉得培训几天,就可以上手操作了,做了一个月,一单没有成交,怨天尤人,其实,是你自己的基本功还没扎实,所以,请大家重视!

学习打猎的知识,目的就是寻找猎物并一击中的,不然,就是空谈,所以,下一讲,我们聊聊”怎么寻找招商项目”。

朋友们,我会保持每天更新一篇《商业地产招商知识》,这个讲座结束以后,我还会陆续发布与房地产行业有关的知识,内容会涉及到销售、法律、企业管理、人员管理等各领域问题,请大家保持关注!我会把自己近15年的从业经验毫无保留的跟大家共享,跟大家共同进步!感谢大家的关注!


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